【キャッシュフロー】

 

▼計算式

 

  『ネット収入(年) - 支払額(年)』

 

◆説明文

 

  税金支払い前の実際に手元に残る現金額です。

 

● 初期設定:0以上(プラスキャッシュフロー)で○判定します

 

FCR(Free and Clear Return)

 

▼計算式

    

  『ネット収入(年) / 総購入コスト * 100

 

◆説明文

 

     家賃収入とその他収入の合計値から維持管理費を

引いた額と購入時にかかった経費を割り利回化したものです。

 

     実質収入と実質購入価格で計算されるため

     利回り指標の中ではもっとも正確性が高い指標です。 

  

   初期設定:7以上で○の判定をします。

 

 

DCR(Debt Coverage Ratio)

 

▼計算式

 

     『ネット収入(年) / 支払額(年)』

 

◆説明文

 

    年間ネット収入を年間の元利返済額(ADS)で割り出した数値です。

    不動産投資によるリスクを回避するための指標です。

    

ローン返済額の何倍ぐらいの実質収入があるかを判断できます。

    投資計画における安全性を確認する大きな目安となっています。

    この数値は高い方がより安全性が高いと判断できます。

   

● 初期設定:1.3以上で○の判定をします。 

 

 

CCR(Cash On Cash Return)

 

▼計算式

 

      『キャッシュフロー / 自己資金 * 100

 

◆説明文

 

     投資した自己資金を手元に残る現金(キャッシュフロー)で割り

     自己資金に対する投資効果を確認する指標です。

 

     数値が高ければ高いほど自己資金に対する投資効果が高いです。

  

  初期設定:10以上で○判定をします。

 

 

BE%

 

▼計算式 

 

  『(維持管理費合計 + 支払額(年)) / 潜在的総収入(年) * 100

   

◆説明文 

 

  損益分岐点のパーセンテージを求めることにより投資の安全性が確認できます。

  数値が低いほど安全性が高いといえます。

 

  初期設定:70以下で○判定をします。

 

 

LTV(Loan To Value)

 

▼ 計算式

 

 『借入金 / 物件購入価格*100』

                  

◆説明文

   

 融資比率を表します。物件の価値に対する借入金の比率を算出したものです。

      数値が小さいほど元本の償還に対する安全性が高いことになります。

   

● 初期設定:70以下で○判定をします。 

 

 

IRR

 

◆説明文

  

    将来のキャッシュフローの現在価値となる割引率、

     一定期間における投資に対する収益率です。

 

     利回りが高いほど、出口戦略を含めた

     不動産投資運用がうまくいったと判断できます。

     物件売却選択時のみ計算されます。

 

 

【ペイバック】

 

▼計算式 

 

     『自己資金 / キャッシュフロー』

 

 

◆説明文

 

   自己投資額の回収にかかる期間をあらしています。

  何年後に自己資金が回収できるかが判断できます。

 

  初期設定10以下で○が表示されます。 

 

 

【残債利回り指標】

 

◆説明文

 

  購入3年目の残債と家賃収入を元に安全性を評価します。

  3年目に購入時実質利回り+2%上乗せした利回りで

  売却しても借入金を返済できるかを確認する指標です。 

 

  評価:3年目の残借入金額<家賃収入÷(実質利回り+2%)以上

       は○、それ以外は×

 

 

【K% < FCR

 

◆説明分

 

 K%とは 年間の返済額÷ローン残高で求められます。

 

● 評価:K% < FCRならば○ レバレッジの効果があると判定します。

 

 

K% < CCR

 

● 評価:K% < CCRならば○ レバレッジの効果があると判定します。

 

 

【年数】

 

◆説明文

    

基本情報入力画面で入力した年数より50年分が計算されます。

    売却選択があった際には、売却年までとなります。 

 

 

【金利】

 

◆説明文

 

   時系列情報入力の金利値を表示します。

 

 

【空室率】

 

◆説明文

 

 時系列情報入力の値の空室率を表示します。

 

 

【ネット収入】

 

▼計算式

 

  収入(年)(時系列情報) − 維持管理費(年)(時系列情報)

 

 

◆説明文

 

 ローン支払い前の実質手取り収入です。

 

 

【支払額】

 

◆説明文

 

 ローン計算表による、その年ごとの元金+利息の合計値です。

 時系列情報入力画面の金利変動、繰上返済を考慮した数値が

 表示されます。 

 

 

【修繕費】

 

◆説明文

    

  時系列情報入力に入力された修繕費です。

   また、修繕費以外の広告費など経費を入力

  その年だけの経費考慮した分析が可能です。 

 

 

【キャッシュフロー(CF)】

 

▼計算式

    

ネット収入(年) - 支払額(年) - 修繕費 

 

◆説明文

 

1年間にのこる、税引き前の実際の手取額です。 

 

 

【キャッシュフロー(CF)累計】

 

◆説明文

 

キャッシュフローの累計値です。 

 

 

【減価償却費】

 

◆説明文

 

建物価格分は、建物ごとの法定耐用年数を定額法にて。

    設備部分は法定耐用年数15年で定額法、定率法

    の選択された方法で償却計算を行います。

 

 

【売却額】

 

◆説明文

     

売却年のみに表示されます。 

     基本情報入力画面にて

 

      売却額選択 ⇒ 入力値

 

      減価償却選択 ⇒ 物件購入価格−減価償却累計

 

      キャップレート選択 ⇒ 売却年の収入(年)*空室率/入力%

 

    が売却額として表示されます。 

 

 

【課税所得】

 

▼計算式

    

 ◆ 1年目

 

 ★物件取得費用が自動設定の場合


    課税所得 = ネット収入(年) - 利息分(ローン1とローン2の合計) - 修繕費 - 減価償却費 - 物件取得費用 *0.85 - 控除
   

 ★物件取得費用が詳細設定の場合

 課税所得 = ネット収入(年) - 利息分(ローン1とローン2の合計) - 修繕費 - 控除 - 減価償却費
    - 登録免許税 - 不動産取得税 - 印紙税 - 損金に含む取得費- 控除   

 

 ◆ 1年目以降
   

 課税所得 = ネット収入(年) - 利息分(ローン1とローン2の合計) - 修繕費 - 減価償却費- 控除

 

◆説明文

 

不動産投資所得に対する課税対象所得が表示されます。

   1年目のみ取得時経費を考慮した課税対象額となります。 

 

 

【所得税等税金】

 

◆説明文

 

 課税所得+時系列情報入力のその他課税所得で課税額を決定します。

       不動産所得に対する課税額を、その他所得と案分して求めています。

       売却年には売却分の税額についてもプラスされます。

 

 

【税引き後CF】

 

◆説明文

     

 キャッシュフロー―所得税等税金を引いた数値です。

       売却年のみ売却額−残債を引いた数値がプラスされます。

 

 

【税引き後CF累計】

 

◆説明文

 

    税引き後CFの累計値。

    売却年の累計値を自己資金と比較・確認することで

    キャッシュがいくら手元に残るかが確認可能です。

 

【税率自動表示時の計算式】

 

◆説明文

 

■個人の場合

 

                                                         

▼所得税率                                                    

 

                                                         

課税所得 + その他課税対象所得が                                          

 

・ 〜0                                        0

・ 1 1,950,000           (課税所得 + その他課税対象所得) * 5% +(課税所得 + その他課税対象所得) * 10%

・ 1,950,001 3,300,000        (課税所得+その他課税対象所得) * 10% - 97,500 + (課税所得 + その他課税対象所得) * 10%

・ 3,300,001 6,950,000        (課税所得+その他課税対象所得) * 20% - 427,500 + (課税所得 + その他課税対象所得) * 10%

・ 6,950,001 9,000,000        (課税所得+その他課税対象所得) * 23% - 636,000 + (課税所得 + その他課税対象所得) * 10%

・ 9,000,001 18,000,000 ⇒       (課税所得+その他課税対象所得) * 33% - 1,536,000 + (課税所得 + その他課税対象所得) * 10%

・ 18,000,001 40,000,000 ⇒       (課税所得+その他課税対象所得)* 40% - 2,796,000 +(課税所得 + その他課税対象所得)* 10%

・ 40,000,001           (課税所得+その他課税対象所得) * 45% - 4,796,000 + (課税所得 + その他課税対象所得) * 10%

 

 

▼売却税率

 

所有期間(売却年度 -  取得年度)が5年以下の場合  売却税率 = 39%

所有期間(売却年度 -  取得年度)が5年を超える場合 売却税率 = 20%

 

 

 

■法人の場合

 

 

    ◆課税所得の400万円以下の部分
     法人所得税率 = 21.42%

    ◆課税所得の400万円超〜800万円の部分
     法人所得税率 = 23.2%

    ◆課税所得の800万円超の部分
     法人所得税率 = 33.8%

         ★個人、法人共にその他課税所得が1円以上ある場合には課税所得とその他課税所得を合計し、課税所得の割合分を所得税として計算します。